Responsabilização do fiador nas ações de despejo

Dr. Aldo Rocha | contatos@alferoch.com.br

Advogado Tributarista e Empresarial | Sócio do Escritório ALDO ROCHA Advogados. Especialista em Direito Imobiliário.

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É entendimento pacífico nos tribunais, concretizado através da Súmula nº 268/STJ de que:

"O fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo não responde pela execução do julgado."

A garantia fidejussória, que é a satisfação do débito por terceira pessoa que não o devedor e existe nas modalidades aval e fiança, vincula diretamente fiador e locador, assim, o credor (locador) tem a faculdade de demandar o garante (fiador), por se tratar de litisconsórcio passivo facultativo.

Se o credor (locador) não o fizer, ou seja, deixar de incluir o fiador (locatário) na lide (ação de despejo) ou o excluir, acabará por deixar de lançar mão da garantia para a satisfação do crédito.

Nesse sentido, a ação de execução de título extrajudicial movida contra os fiadores de contrato de locação de imóvel não residencial urbano após o encerramento de ação de despejo proposta contra o locatário sem a citação do fiador isenta-o das dívidas provenientes do contrato, sob pena de ofensa aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa.

Deve haver, portanto, a efetiva citação do (s) fiador (es) para que possam responder em juízo pelos débitos decorrentes da garantia prestada, caso contrário será hipótese de nulidade processual.

O mesmo raciocínio também se aplica nas ações revisionais, que são demandas judiciais que buscam a verificação e possível correção de um contrato de financiamento, com o objetivo principal de reduzir ou extinguir o saldo devedor. Nesses casos, em não havendo o fiador integrado a ação revisional, não pode ser demandado pelos valores que por ela forem acrescidos ao antes contratado, sendo irrelevante a previsão de responsabilização até a entrega das chaves.

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