Tendência jurisprudencial sobre o valor máximo de retenção por incorporadoras do montante a ser pago em distratos imobiliários.

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Dr. Aldo Rocha | contatos@alferoch.com.br

Advogado Tributarista e Empresarial | Sócio do Escritório ALDO ROCHA Advogados. Especialista em Direito Imobiliário.

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"A NOVA LEI DE DISTRATO IMOBILIÁRIO (13.786/18), É APLICÁVEL POR ANALOGIA PARA VENDA DE IMÓVEIS JÁ CONSTRUÍDOS, LIMITANDO A RETENÇÃO PELA INCORPORADORA EM 25% DO MONTANTE PAGO PELO COMPRADOR."

Observando a recente decisão da 7ª Vara Cível Central da Capital (TJSP), diante de ação promovida por autor pessoa física que alegou não mais poder arcar com as prestações firmadas em contrato de compra e venda de imóvel, em que restou decidido pela rescisão contratual, devolução de 75% do valor já pago à construtora, bem como determinou que a empresa se abstenha de cobranças de taxas condominiais desde a data do ingresso da demanda, temos de forma conjunta com diversas outras no mesmo sentido um claro norte se formando no judiciário.

Nestes autos especificamente, consta que o contrato particular de promessa de compra e venda de unidade autônoma de apartamento, vinculado a duas vagas de garagem, foi firmado pelo valor de R$ 327.025,87.

O comprador pagou R$ 79.025,87 a título de entrada e R$ 96.639,38 em parcelas de financiamento.

Por incapacidade financeira, ele requereu a resilição do contrato e a devolução de parte do valor pago.

A construtora alega que teria direito a reter 12% do valor da venda, o que equivaleria a 45% do montante pago pelo comprador.

Acontece que, a recente Lei nº 13.786/18, que modificou as Leis nº 4.591/64 e 6.766/79, traz em seu bojo o percentual de 25% como valor máximo para retenção por parte da incorporadora.

“Ainda que o bojo central da lei seja referente a alienação de imóveis denominados ‘na planta’, há que se também considerar sua aplicação, por analogia, para vendas de imóveis já construídos. Hipótese dos autos”.

No entendimento do juízo, o valor de 25% indeniza o vendedor pelos prejuízos sofridos ante a rescisão unilateral pelo adquirente.

“Tendo em conta a ponderação de valores apresentados ao caso em tela, qual seja, cláusula contratual prevendo o desconto de 12% (do valor total) e uma nova lei que melhora a condição do consumidor, entende-se que é de se pugnar pela aplicação do percentual legislativo ao caso concreto.”

Os pontos chave da decisão ficaram da seguinte forma:

1. Rescindir o contrato celebrado entre as partes ante a resilição pelos autores;
2. Condenar a demandada a devolver à parte autora o importe correspondente a 75% do valor das parcelas quitadas, nos termos da peça inicial, acrescendo-se sobre o valor da condenação correção monetária, pela tabela prática do Tribunal de Justiça, a contar de cada pagamento, e de juros de mora, de 1% ao mês, a partir da citação;
3. Confirmar a tutela antecipada e determinar que a requerida se abstenha de cobranças de taxas condominiais desde a data do ingresso da presente demanda. A parte autora é sucumbente em grau mínimo, visto que ficou vencida tão somente no critério do percentual a ser retido pela requerida. Dessa forma, arcará a ré com as custas processuais e honorários advocatícios, estes que fixo no patamar de 10% do valor da condenação.

Desta decisão ainda cabe recurso, porém é uma verdadeira tendência jurisprudencial para casos similares.

Normas envolvidas:

Lei nº 13.786/18 (Altera as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano)

Lei nº 6.766/79 (Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras providências)

Lei nº 4.591/64 (Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias)

Precedente: 1070803-55.2018.8.26.0100, TJSP

http://www.alferoch.com.br/valor-maximo-para-retencao-pela-incorporadora-no-distrato-imobiliario