O prazo de desoneração do fiador nos contratos de locação por tempo determinado.

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Dr. Aldo Rocha | contatos@alferoch.com.br | Advogado Tributarista e Empresarial | Especialista em Direito Imobiliário. Sócio do Escritório ALDO ROCHA Advogados.

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Em recente decisão da 3ª Turma do STJ, foi analisada uma divergência sobre a correta interpretação a ser dada para o artigo 40, inciso X, da Lei 8.245/91, que diz:

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

A controvérsia é sobre o início da contagem do lapso temporal de 120 dias para a desoneração do fiador, se ocorre a partir da data da notificação ou, apesar de notificado, do dia seguinte ao término do contrato por tempo determinado.

Na prática, o que acontece é o fiador notificar o locador com 120 dias de antecedência do término do contrato de locação, objetivando o fim de sua responsabilidade imediatamente após, ou seja, no dia seguinte.

Ao analisar a questão suscitada, o STJ entendeu que quando o fiador notifica o locador sobre sua intenção de se desonerar das obrigações da fiança ainda no período de locação determinado no contrato, essa exoneração só terá efeitos após 120 dias da data em que a locação passar a ser por prazo indeterminado, e não da data da notificação.

Tese fixada

"A exoneração do fiador no contrato de locação só terá efeitos após 120 dias da data em que a locação passou a ser por tempo indeterminado."

Dinâmica do caso concreto

Os proprietários alugaram um imóvel comercial para uma microempresa em julho de 2009, pelo prazo de um ano. Foram indicados dois fiadores no contrato.

Após o ajuizamento de execução para cobrança dos encargos de locação relativos ao período entre agosto e dezembro de 2010, os fiadores apresentaram embargos à execução sob o argumento de que notificaram os locadores de que estavam se exonerando da fiança a partir de março de 2010.

Decisao do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul

O TJRS concluiu pela ilegitimidade dos fiadores para responder pelos débitos vencidos a partir de agosto de 2010, visto entender que o prazo de 120 dias contaria-se a partir da notificação.

Detalhes do Acórdão do Superior Tribunal de Justiça

O relator do recurso no STJ, Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, entendeu que o período em que a locação se desenvolve por prazo determinado, predomina a disposição de prazo estipulada no contrato de locação, e que deve o fiador garanti-lo até seu fim. A garantia disposta no artigo 40 da Lei do Inquilinato tem seu início após o término do contrato. No mesmo sentido, apontou que o artigo 39 da mesma lei reconhece que, independentemente do prazo de locação – se determinado ou indeterminado –, o fiador, em regra, garantirá o contrato afiançado até a entrega das chaves.

A 3ª Turma acompanhou o voto do relator de forma unânime.

Processo

REsp Nº 1.798.924, STJ - RS (2017/0106601-0)

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